L’achat ou la vente d’un bien immobilier suscitent certaines appréhensions, craintes et interrogations autant de la part du vendeur que de l’acquéreur. Pourtant, la cession d’un bien immobilier est un acte juridique de transfert de propriété tout à fait classique suivant une procédure juridique simple. Celle-ci se déroule chez le notaire et est destinée à éviter les problèmes et lever les zones d’ombre pour l’acheteur et pour le vendeur.
Plusieurs mandats de vente existent:
La vente de votre bien immobilier par un tiers nécessite au titre de la loi la signature d’un « mandat de vente » Par ce dernier, vous lui donnez procuration pour effectuer toutes les actions nécessaires à la vente du bien.
Le mandat simple :
Ce dernier, peu engageant, vous permet de vendre votre bien en direct et le soumettre à la concurrence d’autres agents immobiliers.
Avantages :
- Vous pouvez vendre votre bien en direct
- Vous pouvez confier la vente à plusieurs agences
Inconvénients :
- Présenter un bien à plusieurs agences immobilières dispersera et dévalorisera votre bien, en effet, celui-ci renverra l’image d’un bien « invendable »
- les agences immobilières, obligées de partager le mandat n’engageront que des moyens limités et vous n’aurez aucun interlocuteur véritablement responsable de vos intérêts. De plus, une concurrence « inter-agences » risque de se créer et ainsi déprécier votre bien.
- Vendre un bien prend du temps, vous risquez d’en perdre beaucoup en visites infructueuses. Attention également à la solvabilité des futurs acquéreurs car la signature de la promesse d’achat sous seing privé intègre bien souvent une condition suspensive quant à l’obtention du prêt. Nombre de vendeurs retournent à la case « vente » suite à l’annulation de la vente.
Le mandat exclusif :
- Plus restrictif pour le vendeur, le mandat exclusif a cependant l’avantage de rendre votre bien « exclusif ». D’une manière générale, l’agent immobilier qui bénéficie d’un mandat exclusif sera davantage enclin à investir temps et argent pour vous trouver un acheteur ce qui constitue une garantie d’efficacité pour vous. Il ne vous permet pas de vendre votre bien en direct ni le confier à d’autres agences. Toutefois, le mandat exclusif est limité dans le temps et il vous sera toujours possible de revenir à un mandat simple.
Avantages :
- Le mandat exclusif empêche toute concurrence inter-agences et garanti une vente au plus juste prix
- Il est limité dans le temps
Inconvénients :
- Impossibilité de vendre en direct
Simple ou exclusif, le mandat doit spécifier clairement les caractéristiques du bien, la mission de l’intermédiaire (obligations, étendue des pouvoirs), le prix, le montant de la commission. La durée du mandat, librement fixée entre les parties, doit être indiquée, et si le mandat se poursuit par « tacite reconduction », celle-ci doit être limitée dans le temps. Le mandat exclusif peut être, quelle que soit sa durée, après une période initiale de 3 mois, résilié à tout moment par lettre recommandée AR avec préavis de 15 jours.
Des obligations respectives
La loi impose à l’agent immobilier un devoir de contrôle, d’information et de conseil, ainsi qu’une obligation de moyens. Il doit tout mettre en œuvre pour réussir sa mission. Vous ne pouvez pas le rendre responsable du non aboutissement de la vente, mais il ne peut prétendre à commission qu’en cas de succès.
Vous devez, de votre côté, vous engager à traiter avec tout acquéreur acceptant les conditions stipulées au mandat, présenté par votre agent immobilier.
En cas de mandat simple, vous devez conclure avec l’agent qui vous a le premier présenté un acquéreur à vos conditions. A défaut, cet agent pourrait réclamer sa commission. Ne tentez pas non plus de conclure la vente en direct avec un candidat présenté par une agence, sous peine d’être poursuivi par ce professionnel.
Qui paie la commission ?
En principe, la commission est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente. Si l’acquéreur est d’accord, rien n’interdit d’en décider autrement.
L’agent immobilier fixe librement son barème de commission qui doit être affiché en vitrine et dans ses locaux. Cette commission est généralement dégressive – plus le prix est élevé, moins le pourcentage est important.
La commission n’est due que lors de la signature de l’acte authentique chez le Notaire